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国内出租房的美国税计算器

成了美国税务居民，国内那套房收的租金也要在美国报：按 Schedule E 申报，成本按买房付款那天的汇率折成美元， 境外住宅只能用 ADS 30 年直线折旧。中国交的税里只有个税能用 Form 1116 抵免，房产税、增值税只能当费用扣；NIIT 和加州都不认外国税。 以前几年没提折旧的，卖房时照样按应提的数交回收税，所以要用 Form 3115 一次补回来。默认数字是一个加州家庭在杭州出租公寓的复合案例。

房子

要有合同、发票和付款记录。出租以后的大修、换家电这类改良，另按各自的年限折旧，这里不算。

2009 年前后约 6.83，2014 年约 6.1，2019 年约 6.9。分期付款的（比如期房），每笔按各自付款那天的汇率折算再加总。

只有建筑能折旧，土地不能。国内的土地使用权有年限，能不能按剩余年限摊销没有明确规定，这里按土地处理，偏保守。 没有评估报告的，可以按购房时当地楼面地价占房价的比例倒推土地部分，留好依据。

2018 年起开始出租的按 30 年，2017 年及以前开始出租的按 40 年。假设开始出租时你已经是美国税务居民。

月中惯例：开始出租那个月算半个月。自住过再出租的，折旧基础取转出租当天的市价和成本中较低的那个；国内的房子多数是成本更低。

翻以前的 Form 4562 或 Schedule E 第 18 行。一直没提的填 0。

今年的租金和费用（2026 年）

物业费、维修、中介费、保险、人民币房贷的利息等。中国交的税单独填在下面。

原则上按收付当天的汇率；全年均匀收付的，常用 IRS 公布的年平均汇率：2024 年 7.189，2025 年 7.129。2026 年的要到明年初公布，先按年内大致水平估。

今年在中国交的税（¥）

个人出租住房按 10% 征收，一个月的租金算一次：不超过 4,000 元减 800 元，超过的减 20%。只有这一项能进 Form 1116。

你在美国的情况

工资等减掉标准扣除以后的数，不含这套房。决定租金落在哪一档，也决定亏损能不能扣。

%

加州按 FTB 2026 年税率表分档，不接受外国税收抵免。其他州按你填的单一税率。

这套房让今年在美国多交的税（联邦 + NIIT + 州，抵免后）

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Schedule E 净额

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今年的 ADS 折旧

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Form 1116 抵免

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漏提、要补回的折旧

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Schedule E：今年这套房在美国怎么报。
项目人民币美元说明
中国交的税，在美国各走哪条路：所得税抵免，其余当费用扣。
税种人民币美元美国这边

今年多交的税：补不补折旧

左栏只报今年；右栏今年附 Form 3115，把以前年度漏提（或多提）的折旧一次调整。
项目只报今年今年一起补

逐年应提的折旧

年份当年应提累计应提
另外几件事： ① 租金不管国内有没有代扣税、有没有发票，在美国都要报；② 直接持有的房子本身不用报 Form 8938，但收租的国内银行账户要算进 FBAR 和 8938 的门槛； ③ 出租亏损要「积极参与」才能用每年 $25,000 的额度，自己定租金、批准租客就算，交给中介打理也可以，MAGI 在 $100,000 到 $150,000 之间递减到 0； ④ 家人免费住的日子算自用，费用要按天数分摊（§280A）；⑤ 这几年连租金都没报过的，先处理漏报的收入（修改申报或 IRS 的简易程序），那不是 Form 3115 能解决的。 要卖的时候，用卖国内房产计算器接着算。

本工具估算这套房对 2026 年美国税的影响：联邦按 2026 年税率表，加州按 FTB 2026 年税率表，加州应税收入按联邦应税收入加回联邦标准扣除、减加州标准扣除粗估；其他州按你填的单一税率。 假设全年出租、没有自用，开始出租时你已经是美国税务居民，成本按一个汇率折算，土地部分不折旧；自住转出租的，折旧基础按成本算（市价更低时要改用市价）。 租金、费用和中国的税都按你填的一个年平均汇率折算。Form 1116 只算这一笔外国所得，按被动类别，标准扣除按毛收入比例分摊；其他收入按普通收入、用标准扣除；MAGI 用应税收入加回标准扣除粗估。 「今年一起补」一栏，少提的作为负数 §481(a) 调整一次扣除，多提的按 4 年分摊计入 1/4。 没有考虑 AMT、以前年度结转来的被动亏损和外国税、整体外国亏损（OFL）的回收、已婚分报，以及出租以后的改良支出。中国的税以当地税务局的完税凭证为准。 本工具为一般性教育资讯，不构成针对个人的税务或法律建议。