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房贷与提前还贷计算器

手上有几笔贷款、每年又多出一笔钱，先还哪一笔，还是拿去投资？比较要用税后利率： 出租房的利息冲抵租金，按边际税率全额省税；自住房的利息只有在逐项扣除、而且超过标准扣除的那一截才真省税， SALT 上限 2030 年回到 $10,000 以后，省的还会更少。这个工具逐笔摊还、逐年算税，把多还和投资放在同样的现金流下比。 默认数字是一个加州家庭的复合案例：2021 年买的自住房，房贷 3%；2024 年买了一套出租的公寓，房贷 6.875%；还有一笔车贷。

一 · 你的税

对大多数家庭就是 1040 第 11 行的 AGI。用来判断 SALT 上限会不会往下减（超过 $505,000 起），以及利息、分红要不要加 3.8% 的 NIIT。

下一块钱收入落在哪一档。37% 档的逐项扣除按 §68 只值 35%，工具已经算进去。

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加州边际税率：大多数中高收入家庭是 9.3%。加州按自己的规则另算一遍：房贷本金上限 $1,000,000，房产税全额能扣，州所得税不能扣，标准扣除只有几千块。

其他州按联邦的扣除差额乘你填的税率估算。没有州所得税的州填 0。

算联邦 SALT 用。工资单上的州税预扣加上补交的，大致就是这个数。

只填按评估值收的那部分（1% 加债券）。出租房的房产税走 Schedule E，不要填在这里。

联邦本金上限：之后借的 $750,000，之前借的 $1,000,000（之后再融资、余额没有加的，仍按旧规则）。分报减半。加州一律 $1,000,000。

二 · 贷款

利息扣在哪里：自住房（含第二套自用房）的房贷选 Schedule A；出租房的贷款选 Schedule E；车贷、信用卡、个人贷款选「不能扣」。 HELOC 的钱用来买、盖、大修这套房子的才算 Schedule A，拿去还卡、买车的联邦不能扣。 2025–2028 年借的美国组装新车自用贷款，联邦每年最多能扣 $10,000 利息，但合报 MAGI 到 $250,000（单身 $150,000）就减没了。

只填本金加利息，不含房产税、保险（escrow）。填了就按月供算，剩余年限不再用。

出租房有亏损、MAGI 又超过 $150,000 的，亏损要结转到以后，省的税会推迟到有租金收入或卖房那年。工具按当年就省算。

三 · 多出来的钱

按每月 1/12 摊进去。先确认应急金够、401(k) 的公司匹配拿满了，再考虑这笔。

四 · 不还的话，钱放在哪里

这几项回报都按年化收益率（APY）填。贷款利率是按月计息的 APR，6% 的贷款相当于 6.17% 的 APY，工具已经按月算进去了，所以追平利率会比贷款利率高一点。

国债利息免州税。滚动买短期国债、利率会变，按你预计的平均数填。

长期平均的假设，不是保证。股票有跌的年份，提前还贷没有。

2026 年合报应税收入 $98,900 以下 0%，到 $613,700 是 15%，再往上 20%。NIIT 按上面的 MAGI 自动加。

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先还哪一笔

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多还以后全部还清

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少付的利息

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现金利率要多高才追平

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每笔贷款的税后利率和先还顺序。税后利率 = 名义利率 ×（1 − 每块钱利息省的税），按今年的原计划算；顺序从税后利率最高的排起。
贷款余额利率月供今年税后利率—先还顺序原计划还清多还后还清

多还，还是拿去投资

同样每年多出这笔钱，两条路走到第 N 年底比净值：投资账户按卖掉、交完税算，减去还没还完的贷款。正数是投资那条路多。追平回报是让两条路打平的年回报，高过它投资才划算。
去处年回报回报交什么税—追平回报
提前还贷是一笔「保证」的税后回报，但钱放进去就拿不出来。房贷还得再多，失业、生病时银行也不会把本金退给你； 要用钱只能再借（HELOC、套现再融资），而银行在经济不好时常常冻结或调低 HELOC 额度。所以先留够应急金。 也别忘了另外几条路：一次性多还一大笔后，有的贷款机构可以 recast，月供按新余额重算、利率不变；利率比现在高很多的贷款，看看再融资划不划算。 打算退休前还清房贷的，把退休后每年的房贷支出和取款的税放在一起算，见退休取款顺序计算器。

逐年：本金、利息、余额

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年份原计划利息原计划本金原计划年底余额多还：利息多还：本金多还：年底余额原计划少交的税多还：少交的税

本工具按月摊还、按年算税，假设利率固定、收入和税率不变。联邦标准扣除、SALT 上限按 2026 年规则和法定的逐年变化（2027–2029 年 ×101%，2030 年回到 $10,000）， 标准扣除以后各年的通胀调整没有算；加州标准扣除用 FTB 2026 年的数。自住房贷的利息按 IRS Publication 936 的平均余额法套本金上限； 没有算 AMT、加州高收入的逐项扣除削减、出租房的被动亏损结转、PMI。投资账户按每月复利，高息储蓄、债券的回报每年按普通收入交税， 国债免州税，股票的分红每年交税、涨的部分到比较年数那年一次卖掉交税；NIIT 按 MAGI 是否超过门槛整笔加或不加。 回报率是假设，股票的实际回报每年不同，可能是负的。本工具为一般性教育资讯，不构成针对个人的投资、税务或贷款建议。