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出租房计算器：报税、真实回报、留还是卖、1031

出租房的报税数字常常是亏的，经济上却在赚：折旧是不花钱的扣除，月供里还掉的本金和房子的升值都在净值里。 反过来，卖的时候折旧要按最高 25% 回收，增值还有资本利得税、NIIT 和加州税。这个工具把今年的账、真实回报、 留几年再卖和现在卖掉再投资的差额、1031 交换放在一起，按 2026 年规则算。默认数字是一个加州华人家庭的复合案例： 2018 年 7 月 $800,000 买的 townhouse，一直出租。

家庭

工资、利息等加起来的 AGI。决定出租亏损能不能扣：MAGI 在 $100,000 以下，主动参与的出租亏损每年最多扣 $25,000； 到 $150,000 递减到 0，用不上的挂起结转。

去年 Form 8582 上结转下来的这套房的亏损。没有填 0。

%

加州按 FTB 2026 年税率表，资本利得按普通收入。

房子

只有建筑能折旧，土地不能。看县估税单上 land 和 improvements 的比例；加州地贵，常见 30%–50%。

住宅出租 27.5 年直线折旧，开始出租那个月算半个月（月中惯例）。

留空就按上面的数自动算。实际少提了的照填，卖的时候还是按“应提”的数回收。

贷款

固定利率，按月摊还。利息记在 Schedule E 上扣。

租金和费用

4% 大约是一年空半个月。

自己管填 0；交给物业公司一般 6%–10%。

房东付的水电、报税费、广告、差旅等。

留还是卖

中介佣金、过户费、转让税等。

比如股票指数基金。两边用同一个回报：留着时每年的税后现金流也按它滚存（负的就是每年从工资里补的钱）。

1031 交换（现在换）

要全部递延，换进的价格不低于卖出净价，卖房的钱全部投进去，贷款少了要用现金补上。

留 10 年再卖，比现在卖掉再投资

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今年 Schedule E 净额

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这套房让全家多交的税

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今年税后现金流

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今年的真实回报

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现在卖要交的税

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1031 今年少交

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今年的账：Schedule E

“多交的税”是全家的税有这套房和没有这套房各算一遍相减：联邦所得税、NIIT（出租净收入是净投资收入）、州税。
项目金额说明

今年的真实回报

净值 = 现在的市价 − 贷款余额。还没扣将来卖房时的税和成本。
项目金额说明

留还是卖

卖那一年的税：已提折旧那段按普通税率、最高 25%，其余按长期资本利得，再加 NIIT 和州税；这套房以前挂起的亏损在卖的那一年全部放出来扣。
几年后手上有多少（都已扣税）。“留到身后”：房子和股票的成本基础都重置成过世日的市价，不扣卖出的税和成本。
做法卖掉留到身后

逐年

租金和费用按每年的涨幅，贷款按月摊还，折旧到 27.5 年为止。税是这套房让全家多交（负数是少交）的。
年份实收租金NOI利息折旧Schedule E税税后现金流年底贷款年底市价

1031 交换

现在卖、同时换进另一套出租或投资用的房子。递延不是免掉：利得和已提的折旧跟着换进的房子走。
项目金额说明
这几件事计算器没有替你做： $25,000 的特别额度要求“主动参与”（自己定租金、批准租客和维修），夫妻分报又同住的不能用；全职做房地产、符合 real estate professional 的， 亏损不受被动规则限制，这里没算。出租过的房子改成自住再卖，非合格使用和折旧那段见资本利得税计算器； 夫妻怎么持有决定身后重置一半还是全部，见身后成本基础重置计算器。

全家的税用同一个全年税额引擎“有”和“没有”这套房各算一遍相减：家庭其他收入按普通收入、标准扣除，不含逐项扣除和其他抵免； 以后各年的税率表、门槛不随通胀调整，家庭其他收入不变。今年按整年算，“现在卖”按今年年初卖算（不含今年的租金和折旧）。 卖亏时出租房是 §1231 普通亏损，这里按资本亏损算。没有算 §1250 以外的回收（家具、电器等 5 年类资产）、 分期收款、过世时挂起亏损的处理、1031 换进房子的贷款和费用、股票每年分红的税。加州按 2026 年税率表。 本工具为一般性教育资讯，不构成针对个人的投资、税务或法律建议。